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楼市调控下房价为何没有大跌
文章类型:房产资讯 浏览次数:2696 加入时间:2010-9-8 12:55:20 出处: 打印该页
任志强认为,国十条是遏制房价过快上涨,维持房地产市场的稳定,而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零,实际房价就是跌的。

  数据显示,8月下旬开始,全国房地产市场出现了成交量回暖的迹象。传统的“金九银十”已至,按照住宅的项目施工周期,未来半年将迎来住宅供应的高潮,而按捺不住的刚性需求也开始释放。在供需结构的转变中,房市的成交量和价格将会呈现怎样的走向?本轮房市调控的目标是否已经达到?为求解房市走向的相关问题,本期本报邀请了华远集团总裁任志强、四十人论坛成员、工银瑞信基金首席经济学家陈超,瑞士信贷董事总经理陶冬进行讨论,是为21世纪北京圆桌第268期。

  房价为什么没有大跌?

  记者:如何评价房市调控的效果?新政实施后四个半月的时间,房价并未大幅下挫。背后的原因有哪些?

  任志强:国十条的目标是遏制房价过快上涨,维持房地产市场的稳定,而并不是为了让房价下跌。现在房价环比上涨为零,实际房价就是跌的。因为我们在衡量GDP增长和利率的时候,要扣除CPI的增长因素。目前7月的CPI是3.3%,那么房价就实际下降了3%左右。

  银行的压力测试也不应该解读成为房价下跌做准备。中国和西方发达国家的银行不同,美国银行要做压力测试,是因为有“再贷款”。再贷款是什么?举例来说,房价是1000元的时候,银行给房主800元贷款,当房价涨到2000元时,贷款人就可能再拿到1000元的贷款,这就是再贷款。在有大量再贷款的国家,房子降价对经济产生的影响是巨大的。当房子涨到2000时,每个人可能贷了1800,如果房价下降20%,房价变成1600。贷款是1800,房子值1600,形成了负资产,这样贷款就不值得还了,索性让银行收走,贷款人还赚了200。所以发达国家的房价下跌个20-30%,银行就承受不了了,而我们没有这方面的风险。

  现在的利率水平很低,对于开发商和消费者来讲,低利率就意味着资金价格便宜。如果按照利率成本来算,现在利率只相当于过去的一半,开发商可以多一倍时间的来进行开发,原来一年的成本现在可以摊到两年。从购房者的角度也是一样,2007年买房子的时候是高利率,现在是低利率,现在首套房的购房利率水平是当时的0.7倍,相差30%。所以现在首套房销售,并没有受到多大的影响。

  陶冬:新政出台还不到五个月,价格还不能这么快发生逆转,现在市场表现为量跌价不跌。在经过一轮牛市之后,多数卖房人和开发商在资金方面比较充裕,所以在调控初期卖方的观望者占多数。而买房人在房价没有跌到心理预期时,也拒绝入市。这种价格上的焦灼是在房地产调整时经常出现的情况。

  除此之外,还有其他的因素在起作用。一是超大规模的流动性。宽松的货币环境和低利率,加上通货膨胀预期不断增强,使得不少的资金从银行搬家,流向了房地产市场。二是政府在进行房地产实行调控时面临两难,既要适当抑制房价,同时也不希望房价大跌。三是经验因素。中国的房价连升了六七年,而且中间经历了2005年和2008年两次调整,这两次调整力度都不小,但结果房价都在上升。这更坚定了卖房人认为房价只升不跌的心态,使得目前商品房的供应仍有相当大的价格刚性。四是中国整个人口结构的变迁。80后开始进入就业结婚的高峰期,这一代独生子女依靠父母的资金支持,形成的实际购买力要比国外的同龄人高出很多,也助长了刚性需求,支撑了房价。
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